商业地产的评估与住宅地产不同，需要根据商业地产的运营规则来设定。 结合万达、华润、保利等标杆房企的成熟实践，下面将重点针对商业地产投资、运营、推广三大核心职能绩效考核指标的设定，与您共同探讨。

1、保利：招商评估（时间、成本、质量）

招商阶段，目标是确保招商任务按时、高质量完成，主要考核招商完成时间、品牌投放质量、招商成本控制三大指标。

以保利为例，其商业投资相关考核指标如下图所示：

1、投资完成时间

标杆房企常用的评估方法可分为两类：

一是直接评估几项要点。 例如，保利评估主力店/非主力店的签约时间，万达等大多数房地产公司评估招商签约率。 这种方法简单有效，比较适合仍在探索商业地产规划管理系统的房地产企业。 常用的计算公式如下：

投资签约率=签约面积/规划投资面积×100%（一般按面积计算）

商户入住率=实际入驻商户数/计划入驻商户数×100%（通常按数量计算）

另一种考核方式与计划考核类似，对一级、二级节点进行打包，如华润对关键节点计划的考核完成率。 其中，华润置地在考核城市企业招商节点完成情况时，区分了主力店和非主力店。 常用的计算公式如下：

关键节点计划完成率=已完成关键节点数/关键节点总数×100%

2、投资成本控制

对于招商引资来说，成本是仅次于时间的第二大制约因素。 此类指标通常包括招商成本控制率、租户变更成本率等，常用的计算公式如下：

招商成本控制=实际发生/成本预算×100%

租户变更成本比率=租户变更造成的成本/设计变更总成本×100%

3、品牌植入质量

这一考核指标被很多商业地产企业所忽视。 从标杆企业的经验来看，大部分企业将进驻商户的品牌质量作为招商部门的核心考核指标，引导和保证商户质量与商场定位有效匹配。 。 例如，万达广场在招商餐饮时要求60%的餐饮品牌必须跻身当地前30名。

常用的评估包括：一线品牌占比、二线品牌占比等。对于具体一二线品牌划分标准的确定，企业需要提前做好基础工作，建立目标品牌数据库。

2、万达：运营考核（经营业绩、增值能力、满意度）

运营阶段以提升物业运营管理水平为目标，重点关注经营业绩、门店增值能力、顾客满意度三类指标。

以万达为例，其商业运营相关评价指标如下图所示：

1、购物中心经营业绩

常用的商场经营绩效指标包括出租率、店铺出租率、租金收取率、客流量等指标。

入住率是核心指标。 据说，王健林曾内部要求入住率达到90%，但未能成功。 常用的计算公式为：

入住率=租赁面积/总租赁面积×100%（通常按面积计算）

流失店铺率=商户退出经营面积/总租赁面积×100%（一般按面积计算）

万达等标杆企业重点考核租金回收率，要求租金回收率达到98%。 如果低于97%，该项目的绩效考核得分将为0分。 常用的计算公式为：

租金收取率=实际收取的租金总额/应收租金总额×100%（通常按金额计算）

客流计算方法可参考标杆房地产企业数据，设定客流基准值进行考核。 以大型商业中心为例，2013年底开业的85座万达广场日均客流量为每方5.2万人次，北京朝阳大悦城这一数字达到5.7万人次。

2、存储增值能力

该指标用于衡量资产价值的增长情况。 万达采用过程评估方法，对营商环境、工程环境、物业环境等因素进行评估。 而更多的商业地产企业选择结果评价方式，如店铺租金增长率、租户营业额增值率、运营分析能力等指标。 通过以上指标，倒逼经营人员加强租户支持和商场运营管理，充分利用租户、促销、商场会员等可利用资源，提升商场、商铺的竞争优势。 例如，加强对商铺日常运营的系统研究和分析，尽力为租户管理提供基础服务，及时提供有效的改进建议等。

常用的计算公式如下：

商铺租金增长率=当期租金/上期租金×100%（一般按同比、环比计算）

租户营业额增长率=本期营业额/上期营业额×100%（通常按同比、环比计算）

运营分析能力的考核是相对定性的，比如涉及到经营业绩、消费者结构、运营模式等分析时，可以每季度出具分析报告，为相关部门提供决策依据。 运营数据的分析有利于提高对销售业绩的敏感度，提升管理价值。

3. 客户满意度

商业地产的客户至少包括三类：投资者、经营租户、最终消费者。 从顾客满意度角度进行评价是住宅地产常用的方法之一，也适用于商业地产。 然而商业地产的三重客户属性赋予了满意度评价更多的内涵。

①投资者满意度。 它综合反映顾客对产品设计、质量、服务、销售、运营管理、物业管理、售后服务的满意度。 例如，投资满意度指标调查。

②经营租户满意度。 衡量运营管理是否能够满足商户的需求并提高销售业绩，例如针对特定促销活动的效果进行租户满意度调查。

③商场顾客满意度。 直接对最终消费者的满意度进行研究，比如考核投诉处理率、投诉回复及时率等指标。

为了获得更客观的数据，对标公司经常使用第三方调查来获取满意度反馈数据。

3、华润：规划评估（成本、计划、效果）

在策划推广阶段，主要考核推广成本、推广计划、推广效果三大指标。

以华润为例，其商业推广相关考核指标如下图所示：

1. 推广费

常用的计算公式如下：推广费用比例=实际推广费用/预算推广费用×100%

2. 推广计划

关于促进计划的评估，与上述招商计划的评估类似。 一种方法是直接评估几个关键点。 比如招商手册的完成时间、促销计划的完成时间、发布会等重大活动的完成时间等。另外就是对主副节点进行打包，评估项目的完成率。计划。 常用的计算公式如下：

商业推广计划完成率=已完成关键节点数/关键节点总数×100%

3、推广效果

推广效果通常可以通过统计当期的来电和访客数量来计算，或者通过品牌影响力抽样调查的方法来计算，但这个指标通常很难评估。

概括

上面列出了商业地产几个核心功能的一系列绩效考核指标，但如果应用于具体企业，并不意味着指标越多越好。 关于考核指标的选择和权重的设定，建议遵循三个原则：一是权责利对等原则，根据权责和具体工作项目选择考核指标； 设计必须分阶段明确工作重点，平等意味着方向模糊； 第三，参考行业规律原则，特别是对于刚刚涉足商业地产的企业，建议根据标杆企业的经验建立评估指标库。